物业收取业主停车费用作为一个敏感而有无奈的问题在玉门大地生根开花并结出丰硕的果实。近年来，随着人们生活水平的逐步提高，选择驾驶汽车作为代步工具的人越来越多，因此人们所居住的商品房小区能够停车的场地日渐紧张。一是小区在规划建设之初，开发商从自身利益最大化出发，尽可能地要多建商品房用于销售牟利，所以能够规划为专门停车场的用地很少。二是商品房小区规划之初，规划部门对于小区停车位设计在规划审批时考虑不足。在十多年前，汽车作为大宗商品还曾被看成属于奢侈品，因此，以前所规划的商品房小区，对于停车场的规定缺乏强制性。随着时代的发展，各地关于规划审批时，必须按照商品房面积或者可居住人数，建设一定比例的停车位的规定纷纷出台。但是，各地关于小区业主因为停车问题与物业公司收费问题，矛盾日益突出。那么，作为业主，需要知道的是，商品房小区的停车场所有权到底是谁的？是业主的？还是开发商或者物业公司的？?
据了解，一般现在小区收费分两种名目。
一种叫停车保管费，这个费交了，物业公司应该负责车子的安全，出了问题要赔的；另一种叫泊位费，或者叫占地费，就是占了位置就要交钱，不管车子的安全的。
一、停车费的性质其实无论什么样的停车费，基本上都只有两种性质：一为土地使用费；一为保管费用；停车占用一定的土地面积，因此需要支付相应的土地使用费，同时停车场往往需要有人专业管理，保护停放汽车的安全，与车主形成一种保管合同关系，车主需要支付保管费用。
停车费中土地使用费部分，应该支付给土地的所有者，也就是享有车场土地使用权的人或者单位，这是其对土地享有收益权能的表现。而停车费中的保管费用部分，则应该支付给对停放车辆进行保管的人或者单位，这是其提供保管服务的对价。
这两种收益，虽然都是以停车费的名义出现，但实际上是基于不同的来由。搞清小区内的停车费问题，我们要先分清谁享有土地使用权，谁提供汽车服务，了解这个区别，就能搞清楚停车费的权属和分配，否则就只能是一头浆糊。
二、小区停车场的土地使用权益小区房屋销售前，由开发商享有土地使用权。房屋销售后则应该由全体业主享有土地使用权，而不再是由开发商享有了。有些开发商故意混淆概念，称只是将房屋占用范围的土地转让给了业主，但是停车场还是归开发商所有。
其实这并不是由谁说了算，而应看小区业主是否已经支付了相应的转让价款。
土地出让金是按照房产建筑面积计算，房子还没有盖，每平方米房屋上已经有土地成本存在了。所谓土地成本可不是这栋楼、那栋楼占用土地的成本，而是整个规划建筑区域宗地的成本。也就是说，一个小区的全部土地成本，已经摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了。
全国其他地方也有按照土地的面积计算出让金的，道理都一样，开发商在销售的时候，是将整个土地取得成本都作为房产的成本核算，从来没有一个只将建筑物本身占用范围的土地计入成本，因为那样开发商早就亏死了。
所以无论在什么地方，当业主们支付购房价款的时候，同时也支付了整个小区宗地的转让成本。相应地，小区土地的使用权也就转让给了全体业主。
这是物权法的基本原理，只是由于中国目前《物权法》尚不健全，才有一些开发商混水摸鱼，有的说我只卖房不卖地，有的在房屋买卖合同中要求将小区土地的权属、外墙使用权、广告位使用权等保留给开发商所有。目的很简单，就是要把这些暗里卖给业主后，再将这些业主财产明里卖出去或租出去------再挣一次钱。房地产暴利之暴、黑幕之黑，可见一斑。
三、停车费的收益分配确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该确认土地使用权的收益也归业主共有。停车费是土地收益的一种，是否应该归全体业主呢？
物业管理公司不可能对小区的土地享有使用权，即便是开发商开办的物业管理公司也不例外，当然就不能靠处分土地使用权来图利。其收取停车费完全是基于提供保管车辆的服务，而收取的一种保管服务费用，既然是收取了保管服务费用，那物业公司对业主缴费的车辆应该提供哪些服务呢？
既然是保管服务费用，那么双方间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照收费标准交费。如果业主不接受保管服务，就不应该强行收费。当然业主汽车的损坏，也不由物业管理公司负责。
但是实际上，物业管理公司往往强制性地要求业主交费，否则不给固定停车位或者干脆不让进门、出门，这个时候，所收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质了。从另外一个角度看，就算全部停车费都应该物业管理公司收取，但是物业管理公司是通过使用停车场土地而取得收益的，因此其应该为使用土地的行为向土地产权人支付费用，所以无论如何，都应该将土地使用费部分向全体业主进行分配，把停车费的一部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出。
前面我们谈到的开发商出卖停车位的问题，为了保护普通业主的利益，我认为，已经卖出的车位，可以归购买者独有，但是开发商应该按照标准按月交纳停车费，否则就是侵夺全体业主的财产，极不公道。
需要说明的是，本文主要是针对小区内地上停车场而谈，小区的地下停车场有特殊性，不在本文范围之内。
对此，我们需要了解法律是如何规定的。?
《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。?
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。?
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本条规定了小区内停车场的归属权问题。最高法院的司法解释规定：“第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”?
依据《物权法》和司法解释的上述规定，小区停车场的所有权分为以下几种情况：?
1、如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，则各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分，如车道，属于所有拥有车位所有权的业主共有。?
2、如果建设单位将停车场的车位出租给业主，则停车场的所有权归建设单位享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费，该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。
3、如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定，但应优先满足业主的停车需要。停车场的收益应归全体业主共有，主要用于停车场的维修养护，也可按照业主大会的决定使用。?
在此，我们需要特别提醒，依据《物权法》74条第三款的规定：?
“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”?
那么，我们可以看出，有些商品房小区在原规划设计中，本来是建设绿地的场地，如两栋商品房建筑物之间，改为专用停车场的，这就属于《物权法》的上述规定，该停车场的所有权应该依法归全体业主共有。?
目前，一些业主与物业公司关于停车问题的矛盾主要发生在小区公用道路上停车位或者上述绿地改为停车场地是否应该由物业公司收取停车费，以及停车费的归属问题。?
实际上，《物权法》第74条的规定是非常明确的，上述两种情况下，其物权是属于全体业主的。因此，如果经过业主大会决议同意收取一定标准的停车费，那么，该停车费的收入应该是归全体业主所有的，而不是归物业公司来随意开支。比如，一些业主把汽车停放在自己所购买的商品房门前，但却被告知要收取停车费。甚至造成业主如果不缴纳停车费，就不能开车回家的奇怪现现象！作为业主，谁对此不气愤呢？?
对于物业公司这个本应由全体业主聘请的“管家”，反而成为业主权益的侵害者，业主在不知不觉中，合法权益遭受侵害，还以为回家停车就该交停车费呢！但即便你缴纳了停车费，如果出现车辆被划伤或者被盗现象，物业公司却不愿意承担任何民事赔偿责任！有些物业公司为逃避责任，将收取的停车费，说成是“场地租用费”或“场地占用费”，并据此来主张自己对业主停车期间发生的损害不予赔偿的理由。但物业公司在提出此主张时忽略了一个事实前提，那就是，所谓被租用或占用的场地的所有权是谁的？是物业公司的吗？不是，而是全体业主的！
对此，重要的事情说三遍：
一、小区物业管理公司收取业主停车费的依据是否合理？如果公用停车位由开发商所有，请开发商出具相关审批手续。显然，物业管理公司不具有土地使用权。
二、关于小区物业管理公司收取业主停车费与业主之间形成的权利、义务关系能否形成书面合同，作为业主，给物业管理公司缴费，业主需要知道我购买的服务是什么？以及出了问题怎么样解决的一系列问题。物业管理公司不能抱有只收个钱就完事了，再没我啥事的态度。
三、如果小区停车位属于广大业主所有，那么小区物业管理公司收取业主停车费的利润取向将难以得到有效的监控，怎么样支配，将成为一个难题。
四、物业管理公司以盈利为目的，依靠业主公用停车位产生利润，物业管理公司是否向广大业主支付了公用车位租赁费用。
五、小区业主作为公用停车位的物权者，业主有权决定不予购买物业管理公司服务的权力。简而言之，业主可不委托物业管理公司对业主车辆进行管理，可不予支付托管费用。
六、特别提醒：小区地下停车位具有其特殊性，怎么销售和收费，业主不具有发言权。同时，物业管理公司应当特别注意并小心，不要将地下停车位和小区公用停车位混为一谈，因为这两个停车位所属的权益不同。
七、因为停车收费，业主对小区周边开发商修建商铺的问题提出严正交涉，周边商铺的修建严重侵害了业主的权益，具体表现为商铺周边一楼住户的采光权和紧邻商铺二楼的安全问题，以及由此产生的土地使用权的相关问题，进而衍生出利润的支配问题及商铺修建合法性的问题。
八、请小区物业管理公示政府相关管理单位的批复文件，确保物业管理公司更好的为广大业主服务。
九、请政府相关部门进一步规范物业管理公司停车费用的收取事宜，为广大业主和物业管理公司的权利义务画上“等号”。
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